Au terme d’une campagne électorale municipale où l’épineux enjeu de l’accès à la propriété a occupé une place prédominante, des chercheurs lèvent le voile sur le rôle grandissant qu’occupent les fonds d’investissement dans la construction de tours résidentielles luxueuses dans les arrondissements montréalais du Sud-Ouest et de Ville-Marie, où les familles écopent d’une gentrification accélérée.
C’est un véritable travail de moine qu’ont réalisé trois chercheurs membres du Collectif de recherche et d’action sur l’habitat au cours des dernières années, en analysant l’ensemble des permis de construire délivrés par les arrondissements de Ville-Marie et du Sud-Ouest entre 2000 et 2015, dans le cadre de deux études successives, dont la plus récente a été publiée le mois dernier dans la revue Recherches sociographiques.
Les experts, qui viennent de l’Université de Montréal (UdeM), de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) et du Collège de Maisonneuve, espéraient obtenir ces données pour l’ensemble des 19 arrondissements de la métropole. La lourdeur bureaucratique imposée par certains d’entre eux, qui leur réclamaient dans certains cas plusieurs milliers de dollars pour leur donner accès à ces données, les a toutefois forcés à revoir leurs attentes à la baisse. Les constats finaux des chercheurs, tirés d’autre part d’entretiens avec plusieurs promoteurs immobiliers, n’en sont pas pour le moins éloquents.
Un quasi-monopole
Dans leur plus récente étude, coiffée du titre « L’action des promoteurs immobiliers dans le processus de gentrification du sud-ouest de Montréal », les trois chercheurs font état de 200 projets résidentiels proposés par plus d’une centaine de promoteurs ayant obtenu des permis de construire du conseil d’arrondissement pendant la période analysée.
Seulement cinq promoteurs sont toutefois à l’origine de plus de 40 % des 9489 unités construites entre 2000 et 2015. Ces géants immobiliers comprennent notamment Devimco, Prével et Mondev, présents tant dans Ville-Marie que dans le Sud-Ouest.
« On a quelques grands promoteurs qui ont un pouvoir de transformation de la ville », illustre ainsi Gabriel Fauveaud, professeur adjoint au Département de géographie de l’Université de Montréal et coauteur de cette étude.
Le rôle des investisseurs
Les grands projets immobiliers réalisés à Montréal sont en outre de plus en plus soutenus par des fonds d’investissement, dont la présence aurait accéléré la construction d’unités dans la métropole à partir de 2010. En tête, dans les arrondissements ciblés, on retrouve le Fonds immobilier de solidarité FTQ, qui a financé la construction de milliers d’unités dans les dernières années, suivi par Cadillac Fairview et Fiera Capital.
Ces acteurs financiers, qui misent sur des projets immobiliers d’envergure, contribuent d’autre part à créer une certaine homogénéité dans les logements construits au cœur de Montréal, analysent les chercheurs.
« En exigeant des rendements élevés, les fonds d’investissement favorisent de fait la construction de copropriétés, puisque c’est le type d’habitation engendrant le plus de profits », soulignent les chercheurs dans leur étude sur l’arrondissement du Sud-Ouest.
Ainsi, près de 90 % de toute la construction résidentielle neuve pendant la période analysée est constituée de logements en copropriété, au détriment notamment des logements locatifs. Or, ces unités, qui attirent plusieurs jeunes adultes et retraités fortunés, répondent rarement aux besoins des familles, notamment en raison de leur taille réduite.
« C’est sûr que dans un microcondo de 400 pieds carrés, il est difficile d’avoir trois enfants », laisse tomber le professeur Louis Gaudreau, de l’École de travail social de l’UQAM. Le quartier Griffintown, dans le Sud-Ouest, ne compte d’ailleurs toujours pas d’école primaire, malgré le boom immobilier auquel il fait face depuis plusieurs années.
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Gentrification accélérée
La multiplication des tours de logements en copropriété a par ailleurs accéléré la gentrification de l’arrondissement du Sud-Ouest. La part des résidents œuvrant dans des métiers ouvriers et de la construction y est ainsi passée de 20 % à 10 % entre 2001 et 2016, au profit d’employés œuvrant dans des secteurs souvent mieux rémunérés, entre autres dans le milieu de la santé et celui de la finance. Dans le quartier de la Petite-Bourgogne, les revenus ont d’ailleurs augmenté de 143 % entre 2001 et 2016, en dollars constants, indiquent les experts.
Louis Gaudreau constate ainsi que des géants de l’immobilier ont fait de la gentrification du Sud-Ouest et d’autres secteurs de Montréal leur « modèle d’affaires » dans les dernières années, en misant sur de grands projets immobiliers qui comprennent une panoplie de services.
Il est ironique d’entendre ces promoteurs dire que ce sont eux la solution à la crise du logement et à l’exode des familles vers les banlieues, alors que je pense qu’ils en sont en grande partie responsables.
« Il y a un projet de développement urbain qui va bien plus loin que le simple fait de construire des logements pour ceux qui en ont le plus besoin », ajoute l’expert sur les dossiers d’habitation, qui constate que les façons de faire des grands promoteurs influencent par ailleurs celles des plus petits, qui sont de plus en plus nombreux à les imiter.
« La question du condo en hauteur, des espaces de plus en plus petits, justement parce que tout ça permet de rentabiliser l’investissement, avec une facture visuelle intéressante, ce sont les grands promoteurs qui ont créé ça. Mais maintenant, on trouve ça dans les petits et moyens projets », illustre M. Gaudreau.
Ainsi, « quand on construit, ça devient de plus en plus difficile de faire autre chose que ça, alors que ce serait d’autre chose qu’on aurait peut-être plus besoin », ajoute-t-il, en référence notamment au manque de logements de grande taille dans la métropole.
Une question de réglementation
Dans ce contexte, « il est ironique d’entendre ces promoteurs dire que ce sont eux la solution à la crise du logement et à l’exode des familles vers les banlieues, alors que je pense qu’ils en sont en grande partie responsables », laisse tomber M. Gaudreau, en référence notamment aux nombreuses critiques qui ont été formulées par ceux-ci à l’endroit du Règlement pour une métropole mixte de la Ville.
L’expert estime d’ailleurs que les exigences de rentabilité de la part des fonds d’investissement à l’endroit des projets immobiliers qu’ils financent expliquent en partie « l’opposition féroce de l’industrie immobilière à tout ce qui a trait à l’inclusion de logements sociaux et abordables ». Devant « l’échec » des dernières politiques d’inclusion de la Ville en matière de logements sociaux et abordables, Gabriel Fauveaud évoque ainsi l’importance, selon lui, de réglementer non seulement le secteur immobilier, mais aussi le secteur financier qui le soutient, comme l’ont fait plusieurs villes d’Europe.
« On ne peut que constater le fait que Montréal a pas mal d’années de retard sur la connaissance de ces enjeux-là », conclut-il.
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Immobilier: ces investisseurs qui accélèrent l'embourgeoisement - Le Devoir
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